Mieszkania na wynajem Wrocław, apartamenty na wynajem Wrocław, mieszkania Wrocław Stare Miasto wynajem, mieszkania Wrocław Śródmieście wynajem, mieszkania Wrocław Krzyki wynajem, mieszkania Wrocław Fabryczna wynajem, mieszkania Wrocław Psie Pole wynajem - wynajemmieszkanwroclaw.com.pl

Od 4,5 % w Poznaniu do około 7% w Warszawie – tak kształtuje się przeciętna roczna stopa zwrotu z najmu przy założeniu, że chodzi o nieruchomość kupioną za 250 tys. zł, wynajmowaną przez 11 miesięcy w roku, i 8,5 proc. podatek od najmu opłacany w formie ryczałtu.

Zanim zaprezentujemy dane poglądowe na temat rentowności najmu należy poczynić ważne zastrzeżenie, że jest to tylko symulacja. W rzeczywistości stopa zwrotu będzie uzależniona od szeregu bardzo różnych czynników – od ceny nieruchomości (im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena), liczby miesięcy, kiedy mieszkanie jest wynajęte, częstotliwości remontów i nakładów z nimi związanych, tego, czy do czynszu najmu wliczamy czynsz administracyjny i ewentualnie koszty mediów, podatków lokalnych, innych wydatków, ubezpieczenia, umowy notarialnej przy kredycie itp.

Dokonując poniższego obliczenia raczej staraliśmy się pokazać rząd wielkości stopy zwrotu dla przeciętnego mieszkania w dużym mieście w przeciętnej cenie.

Uznaliśmy, że wynajmujący wybierze – najpopularniejsze wśród najemców – mieszkanie dwupokojowe o metrażu do 55 mkw. Wyda na ten cel około 250.000 zł. Taka cena mieszkania wynika z danych transakcyjnych NBP. Średnia transakcyjna w największych miastach z rynku wtórnego w II kw. 2014 roku wynosiła w NBP około 5500 zł. Chodzi o takie lokalizacje, jak: Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź). W zależności od rynku za 250.000 klient kupi pod wynajem mieszkanie o metrażu 40 – 55 mkw. Dla tego zestawienia przyjęliśmy, że chodzi o 45 mkw.

By obliczyć stopę zwrotu posługujemy się wzorem: miesięczne przepływy finansowe (czynsz pomniejszony o koszty) mnożymy przez liczbę miesięcy w roku, kiedy mieszkanie jest wynajęte. Później dzielimy to przez kwotę kapitału (czyli w tym przypadku 250.000) i uzyskany wynik mnożymy razy 100%.
Dla urealnienia wyniku pomniejszymy roczny przychód o podatek od najmu – 8,5% ryczałtem. Uznamy też, że 1 miesiąc w roku mieszkanie stoi puste.

11
Zestawienie przeciętnych stóp zwrotu:
1) Warszawa – Przeciętne ofertowe stawki czynszów w WGN wynoszą 40 zł za metr mieszkania miesięcznie, a więc miesięczny czynsz za 45 metrów to 1800 zł. Daje to w ciągu 11 miesięcy najmu 18117 zł netto (z odliczonym podatkiem). Stopa zwrotu wynosi więc 7,2 proc.

2) Gdańsk – przeciętna miesięczna stawka czynszu mieszkania wynosi w WGN 30 zł/ mkw./mc. , a więc miesięczny czynsz za 45 metrów to 1350 zł. Roczna przychód pomniejszony o podatek to kształtuje się na poziomie nieco ponad 13 tys. zł, a stopa zwrotu równa się w tym przypadku to 5,4 proc.
3) Kraków – stawka najmu w WGN wynosi 35 zł od metra. Miesięczny czynsz mieszkania za 45 metrów – około 1575 zł. Roczna stopa zwrotu z nieruchomości wartej 250.000 kształtuje się natomiast na poziomie 6,3 proc.
4) Wrocław – tutaj ceny najmu praktycznie nie odbiegają od krakowskich, więc stopa zwrotu będzie ta sama – 6,3 proc. Ponieważ jednak średnie ceny nieruchomości są nieco niższe, można uzyskać lepszy wynik.
5) Poznań – W WGN przeciętna stawka najmu mieszkania wynosi około 25 zł, miesięczny czynsz za 45 metrów około 1100 zł, a roczny przychód pomniejszony o podatek to 11324 zł. Stopa zwrotu to 4,5 proc.
Należy pamiętać, że to poglądowe wyniki, które nie uwzględniają wielu zmiennych. Ponadto posłużyliśmy się uśrednioną stawką za metr kwadratowy mieszkania na wynajem dla wszystkich miast. W rzeczywistości inne będą koszty zakupu dobrej nieruchomości w Warszawie, a inne np. w Poznaniu.
Przykładowo – w stolicy, przy średniej cenowej NBP wynoszącej 6800 zł/mkw. (II kw. 2014), przeciętny wynajmujący za 45 metrów mieszkania zapłaci nie 250.000 a 300.000 zł. Stopa zwrotu wyniesie już nie 7,2 a niecałe 6 proc. rocznie.
Z kolei w Poznaniu stawka za metr kwadratowy nieruchomości wynosi wg NBP przeciętnie 4500 zł/m kw., a więc wartość zainwestowanego kapitału dla 45 metrów wynosiłaby 202000 zł, a stopa zwrotu – 5,6 proc.
Jak widzimy stopy zwrotu z najmu nie są powalające, choć wyższe niż w przypadku lokat, czy obligacji skarbowych. Dobrą informacją dla osób, które chciałyby z kredytu hipotecznego wejść w rynek najmu jest pozytywna relacja kosztów kredytu do cen nieruchomości. Te ostatnie są stabilne, natomiast oprocentowanie kredytów spada. Z kolei stawki najmu w dużych miastach pozostają bez większych zmian.

Katarzyna Pawłowska
Doradca ds. Nieruchomości i Analiz WGN

67 Trackbacks / Pingbacks

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Kontakt: WGN, 50-079 Wrocław, Polska, ul. Ruska 22 lok.1, e-mail - kasia.pawlowska@wgn.pl, tel. (+48 71) 337 84 01