Co z państwowym Funduszem Mieszkań na Wynajem? Pierwsze tanie czynszówki wedle zapowiedzi mają się pojawić na rynku pod koniec tego roku, czyli już po okresie „gorączki” w wynajmie studenckim, która właśnie trwa. Na razie ciągle nie wiemy ile mieszkań państwowych trafi na wynajem i w jakich cenach. Sądząc jednak po zapowiedziach – liczba czynszówek będzie za mała, by wpłynąć istotnie na rynek najmu.
Z dotychczasowych zapowiedzi wynika, że BGK negocjowało kupno 680 mieszkań od deweloperów i przeznaczenia ich do wynajmu w 2014 roku. Były to nieruchomości w różnym stadium zaawansowania – od pozwoleń na budowę, po trwające budowy.
Docelowo – w ciągu kilku lat ma w Polsce pojawić się nawet 20 tysięcy czynszówek od państwa. Lokalizacje jeśli chodzi o te mieszkania to duże miasta – Warszawa, Poznań, Trójmiasto, Wrocław i Łódź. Budżet programu wynosi 5 mld zł.
To, co szczególnie interesuje potencjalnych najemców, to wysokość czynszu, która ma być konkurencyjna w stosunku do stawek rynkowych. Pojawiły się nawet zapowiedzi, że byłoby to o 20 – 30 procent taniej, niż kosztują inne mieszkania na wynajem.
Tak niskie ceny za mieszkania mogłyby wpłynąć na rynek najmu, przy założeniu, że państwowe mieszkania stanowiłyby duży odsetek całej puli mieszkań wynajmowanych. Czy tak będzie?
Wydaje się to wątpliwe, jeśli weźmiemy pod uwagę obecne dane. Wg Eurostatu zaledwie 4 proc. Polaków mieszka w lokalach wynajmowanych. Co prawda popularność wynajmu rośnie – od 2009 roku liczba ta jeśli chodzi o mieszkania do wynajęcia wzrosła niemal o 100 proc. (w 2009 roku było to 2,2 proc. Polaków), to jednak daleko nam do krajów Europy Zachodniej, zwłaszcza do Niemiec, gdzie około 40 proc. obywateli żyje w mieszkaniach wynajmowanych.
Wg obserwatorów rynku państwowe mieszkania mogłyby np. wpłynąć na obniżenie cen najmu ogólnie, gdyby ich udział w rynku wyniósł przynajmniej 10 – 15 procent. Obecnie jednak – wg szacunków mieszkań wynajmowanych jest w Polsce około 500 tysięcy, co oznacza, że 20 tys. czynszówek państwowych stanowiłoby mniej niż 5 procent rynku. Ponadto byłyby one rzucane na rynek „w ratach”. W tym roku jeśli uda się wprowadzić jakieś mieszkania na wynajem może być to liczba zaledwie kilkudziesięciu lokali, a nawet jakby pod najem trafiło owe zapowiedziane 680 mieszkań, to i tak jest to kropla w morzu.
Zasadne są więc przypuszczenia, że skala samego projektu sprawi, że jakościowej zmiany na rynku najmu nie będzie. Ponadto na razie niewiele wiadomo o tym, na jakich zasadach mieszkania byłyby wynajmowane. Wiemy jedynie, że umowy mają być przejrzyste a zasady najmu oraz naliczania wysokości czynszu – jasne. Wiadomo też że klient mógłby wynająć lokal na nie dłuższy okres, niż 10 lat.
Warto zaznaczyć, że najem instytucjonalny, który w Polsce raczkuje, w Europie Zachodniej daje większe prawa najemcom i tym samym gwarantuje im większe bezpieczeństwo, np. w zakresie wysokości czynszów. W Niemczech, gdzie około 40 procent obywateli zajmuje mieszkania na wynajem, właściciel nie może podnosić poziomu czynszu o więcej, niż 20% co trzy lata, a bezwzględna wartość tej kwoty nie może przekraczać stawki opłat za 1 mkw. ustalonej przez urząd mieszkaniowy danego miasta.
Jak będą skonstruowane umowy najmu w naszym przypadku? Czas pokaże. Pewne jest natomiast, że tanie mieszkania do wynajęcia mogą się przyjąć w polskich warunkach. W kraju bowiem brakuje mieszkań – wg różnych szacunków od półtora do dwóch milionów lokali. Z kolei potencjalni najemcy czynszówek państwowych, czyli ludzie młodzi, w dużej części żyją nadal z rodzicami. Z badania „Finansowy portret młodych” przeprowadzonego na reprezentatywnej grupie Polaków od 18. do 35. roku życia na zlecenie Krajowego Rejestru Długów, wynika, że 73% Polaków od 18. do 25. roku życia mieszka z rodzicami, w przypadku osób od 26. do 30. roku życia jest to 42%, a po „trzydziestce” – 30%.
Warunkiem powodzenia programu będzie na pewno wysokość czynszu najmu. Obecnie przeciętne koszty wynajmu za mieszkania w dużych miastach są znaczące. Z danych ofertowych WGN wynika, że średnio zarabiający obywatel (2800 zł netto) za wynajem niewielkiego dwupokojowego mieszkania (40 – 50 m kw.) w dużym mieście zapłaci około 1400 zł czynszu miesięcznie. Po dodaniu kosztu mediów okazuje się, że ponad połowę pensji wyda na koszty związane z nieruchomością. Dla porównania: w Berlinie przeciętna cena najmu podobnej nieruchomości to około 500 euro, co stanowi nie więcej niż 25 proc. średnich zarobków.
Katarzyna Pawłowska
Doradca ds. Nieruchomości i Analiz WGN
